The We Company

W 6 tygodni do upadku?

We dedicate this to the energy of we — greater than any one of us, but inside all of us.

We Form S-1 Registration Statement

Wprowadzenie

WeWork to założona w 2010 r. firma zajmująca się „przestrzeniami coworkingowymi”. Do dyspozycji klientów było prawie 530 lokalizacji w blisko 30 krajach.¹ Na początku 2019 r. WeWork przeszła rebranding i obecnie funkcjonuje pod nazwą The We Company.² Poza wynajmem przestrzeni biurowej (WeWork) firma zajmowała się także edukacją (WeGrow) i mieszkaniami/hotelami (WeLive).³

Do 2019 r. We była finansowana przez fundusze inwestycyjne. Jeden z głównych — SoftBank — wyłożył na nią ok. 10 mld USD. Na początku 2019 r. spółka była rzekomo wyceniana na 47 mld USD.⁴ Z uwagi na to, że SoftBank wspierał wcześniej finansowo firmy technologiczne, także We jest za taką powszechnie uważana. Słowo „technology” pojawia się w sprawozdaniu dla Amerykańskiej Komisji Papierów Wartościowych i Giełd ponad 100 razy. Firma uznawana była za tzw. jednorożca, czyli „start-up” z wyceną powyżej 1 mld USD.

Model biznesowy

Model biznesowy We wydaje się dość prosty. Firma oferuje klientom dostęp do przestrzeni coworkingowych. Ci z kolei w zamian za abonament mogą korzystać ze wszystkich biur We na świecie. Adam Neumann, do jesieni 2019 non-executive CEO, stwierdził, że to czym zajmuje się firma to „Space as a service”.

Część biur była lokowanych we własnych nieruchomościach. Dużą jednak część stanowiły przestrzenie wynajmowane na podstawie umów długoterminowych (przeciętny czas obowiązywania umowy to 15 lat). Ich wartość na najbliższe 15 lat opiewała na ok. 34 mld USD. Finansowane byly one przez klientów zawierających umowy krótkoterminowe.

IPO

Na początku września 2019 We zapowiedziała debiut giełdowy i w Amerykańskiej Komisji Papierów Wartościowych i Giełd (SEC) złożyła dokumenty finansowe.⁵ Po ich opublikowaniu okazało się, że pewne informacje przedstawiane przez firmę wyglądają w rzeczywistości nieco inaczej. Szacowana wcześniej przez We kapitalizacja na poziomie 47 mld USD została przez rynek określona jako 25 mld USD lub mniej. Niektórzy mówili nawet o zaledwie 10 mld USD.

Debiut giełdowy był dla firmy konieczny ze względu na potrzebę przyciągnięcia nowego kapitału do kontynuowania działalności. Przychody firmy rosły systematycznie o ok. 50% rocznie, ale rosły również wydatki. W 2018 r. przychody wyniosły 1,8 mld USD, ale całkowity wynik finansowy wyniósł -1,9 mld USD. W 2019 r. z kolei przychody mają wynieść 3 mld USD. Wydatki rosły głównie w kategoriach: sprzedaż, marketing i „operacje dotyczące okresu przed otworzeniem biur” oraz „rozwój na nowych rynkach” (wzrost o ponad 300% w 2018 r/r). Systematycznie spadał także średni przychód z klienta.⁶

Po opublikowaniu dokumentów przez SEC zaczęto zastanawiać się na ile We może podzielić losy firmy Uber – także finansowanej przez SoftBank (7,6 mld USD) – która zadebiutowała na parkiecie w maju 2019 i której kurs akcji spadł w ciągu pierwszych 6 miesięcy po IPO o ok. 30%. W roku 2019 firma odnotowała stratę na poziomie 8,5 mld USD.⁷

Finalnie 30 września 2019 debiut giełdowy We odłożono.⁸ Pod koniec października 2019 SoftBank ogłosił przejęcie 80% udziałów We i dalsze inwestycje na poziomie ok. 9,5 mld USD. Warunkiem było ustąpienie dotychczasowego prezesa Adama Neumanna.⁹

Kryzys

Wiosną 2020 okazało się, że działalność We została silnie zachwiana przez pandemię koronawirusa. Już na początku kwietnia w USA firma wstrzymała niektóre płatności za wynajmowaną powierzchnię.¹⁰ Dodatkowo, także w kwietniu, SoftBank wycofał się z finansowania WeWork kwotą 3 mld USD. Decyzja była spowodowana nie tylko pandemią, ale też m.in. dochodzeniami kryminalnymi w USA oraz brakiem działania w odniesieniu do chińskiego oddziału We. Samo finansowanie w dużej mierze miało trafić do Adama Neumanna i osób bezpośrednio z nim powiązanych.¹¹ Jednym z przykładów takiego działania była sprzedaż przez Neumanna firmie słowa/znaku „we”za ok. 5,9 mln USD.¹²

Zgodnie z informacjami z We sytuacja firmy nie była najgorsza. Posiadała bowiem ok. 4,4 mld USD gotówki i krótkoterminowych należności. Zasoby te miały pozwolić We na przetrwanie kryzysu związanego z ówczesną pandemią.¹³

Podsumowanie

Koniec tej historii nie był szczególnie skomplikowany: do IPO nie doszło, a Adam Neumann odszedł z firmy. Nie oznaczało to jednak, że osiadł na laurach. Zaczął bowiem angażować się w nowe przedsięwzięcia biznesowe.¹⁴ Za jakiś czas być może je opiszę.